Κατάρρευση τιμών στην κτηματαγορά λόγω των μαζικών πλειστηριασμών – Την ίδια ώρα όμως οι αντικειμενικές αξίες ανεβαίνουν έως και 25%
Μπορεί περίπου 6,4 από τα 7,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων που είδαν χρεωστικό εκκαθαριστικό να σκέφτονται πώς θα πληρώσουν τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) στα τέλη του μήνα, πολύ σύντομα όμως θα ξεχάσουν και τι σημαίνει ο συγκεκριμένος φόρος, αφού ξαφνικά θα χάνουν τις περιουσίες τους που θα αλλάζουν χέρια με μαζικούς πλειστηριασμούς-εξπρές, ενώ και τα ακίνητα όσων δεν χρωστάνε θα απαξιώνονται δραματικά λόγω υπερπροσφοράς και θα ξεπουλιούνται όσο-όσο μόλις θα βγαίνουν στο σφυρί.
Το μεγάλο πογκρόμ σε βάρος των ιδιοκτητών θα ξεκινήσει μέσα στις αμέσως επόμενες εβδομάδες και θα κορυφωθεί από τον Νοέμβριο και μετά. Αρμόδιοι παράγοντες των υπουργείων Οικονομίας και Οικονομικών παρατηρούν ότι «η πολύμηνη αποχή των συμβολαιογράφων είχε αναστείλει χιλιάδες πράξεις πλειστηριασμών που ξεκινούσαν αλλά τελικά απέβαιναν άκαρποι, τώρα όμως αναμένεται να εκτιναχθούν σαν πιεσμένο ελατήριο που απελευθερώνεται απότομα».
Με τα δεδομένα αυτά, το φθινόπωρο του 2017 προδιαγράφεται από τα πλέον θερμά από καταβολής μνημονίων – όπως ήταν και εκείνο του 2014, όταν μπήκε στη ζωή μας ο ΕΝΦΙΑ.
Και αυτό γιατί:
■ Στις 30 Σεπτεμβρίου οι 6,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να πληρώσουν την 1η δόση από τα 3,153 δισ. ευρώ που τους επιβλήθηκαν με την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ. Από αυτά μένουν απλήρωτα περίπου τα 600 εκατ. ευρώ ετησίως, μαζί με τα 12-15 δισ. νέα ληξιπρόθεσμα χρέη που συσσωρεύονται από απλήρωτους φόρους κάθε χρόνο.
■ Τέλος του μήνα ξεκινούν μαζικά και οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί σε βάρος οφειλετών. Με λίγα «κλικ» θα βγαίνουν στο σφυρί ολόκληρα νοικοκυριά, αφού από τις διατάξεις του νόμου δεν εξαιρείται ούτε η πρώτη κατοικία.
■ Με διάταξη που ψηφίστηκε στη Βουλή τον Μάιο, πλειστηριασμοί θα επιτρέπεται να γίνονται από το Δημόσιο ακόμα και σε τιμή κάτω από την αντικειμενική που ορίζει το υπουργείο Οικονομικών όταν πρόκειται να επιβάλει φόρους! Κατασχέσεις ακινήτων γίνονταν μεν από την Εφορία εδώ και χρόνια, αλλά μέχρι τώρα σχεδόν όλοι απέβαιναν άγονοι γιατί λόγω κρίσης σπανίως έπιαναν την αντικειμενική αξία.
■ Το «στοκ» των αδιάθετων ακινήτων, που τα έβγαζε μεν σε πλειστηριασμό τα τελευταία δύο χρόνια η Εφορία αλλά η διαδικασία ακυρωνόταν λόγω αποχής των συμβολαιογράφων ή χαμηλού τιμήματος, ξεπερνά τα 20.000! Το 2015 ξεκίνησαν 16.379 πλειστηριασμοί από την Εφορία και το 2016 αυξήθηκαν σε 18.005 (+10% σε έναν χρόνο).
■ Στον προθάλαμο των πλειστηριασμών για χρέη στην Εφορία βρίσκονται ήδη τα ακίνητα 1,6 εκατομμυρίου από τους 4,2 εκατομμύρια οφειλέτες της Εφορίας.
■ Την ίδια στιγμή η κυβέρνηση ετοιμάζεται να ανακοινώσει αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, που θα ισχύσουν από 1/1/2018. Και στις περιπτώσεις όμως που θα προκύψουν μειώσεις, οι φορολογούμενοι δεν θα δουν ελάφρυνση γιατί ο ΕΝΦΙΑ θα αλλάξει ώστε να μην κινδυνεύσει ο στόχος είσπραξης.
■ Εκτός από τους 20.000 πλειστηριασμούς κάθε χρόνο από την Εφορία, τραπεζικά στελέχη προβλέπουν ότι θα βγαίνουν σε πλειστηριασμό και τουλάχιστον 3.000 ακίνητα για χρέη προς τις τράπεζες. Η αφθονία δε των ακινήτων που θα τεθούν ταυτόχρονα προς εκποίηση από τράπεζες και Δημόσιο μόλις ξεκινήσουν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί αναμένεται να δημιουργήσει πτώση τιμών στην κτηματαγορά της τάξεως του 10% ή και μεγαλύτερη, καθώς το αγοραστικό ενδιαφέρον θα στραφεί στα ακίνητα-κελεπούρια που θα εκπλειστηριάζονται ή σε όσα κατακυρώνονται σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές.
Οι αντικειμενικές αξίες
Λίγο πριν εκπνεύσει το 2017 και για να κλείσει η 3η αξιολόγηση, η κυβέρνηση ετοιμάζει αυξήσεις-σοκ -έως και 25%- στις τιμές βάσει των οποίων υπολογίζονται οι φόροι στα ακίνητα.
Για να μπορέσει από 1/1/2018 να λειτουργήσει το νέο σύστημα ηλεκτρονικού υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, θα πρέπει μέχρι τον Οκτώβριο το αργότερο να έχουν παραδώσει τις προτάσεις τους οι δύο επιτροπές που έχει συγκροτήσει το υπουργείο Οικονομικών. Σύμφωνα με πληροφορίες, όμως, οι επιτροπές συναντούν προβλήματα στο έργο τους και υπολειτουργούν. Επισήμως το υπουργείο Οικονομικών διαβεβαιώνει ότι έως το τέλος του έτους όλα θα είναι έτοιμα για να λειτουργήσει το online σύστημα αντικειμενικών – εμπορικών αξιών.
Οι άμεσα εμπλεκόμενοι εμπειρογνώμονες, όμως, διαπιστώνουν ότι δεν γίνονται αγοραπωλησίες για να υπάρχει επαρκές δείγμα τιμών των συμβολαίων. Επιπλέον, λόγω της δεινής οικονομικής κατάστασης όσων αναγκάζονται να ξεπουλήσουν για ένα κομμάτι ψωμί κάποιο ακίνητό τους (π.χ. για να απαλλαγούν από τον ΕΝΦΙΑ, αν παραμένει ξενοίκιαστο για χρόνια κ.λπ.), οι χαμηλές τιμές στις συμφωνίες πώλησης δεν αντανακλούν την πραγματική αξία των ακινήτων αυτών – ούτε φυσικά και των γειτονικών τους.
Με βάση τα στοιχεία που έχουν συλλεχθεί ως τώρα, πάντως, οι νέες αντικειμενικές που θα προκύψουν από την 1η Ιανουαρίου 2018 αναμένεται να παρουσιάσουν τις εξής μεταβολές τιμών:
1) Αυξήσεις 15%-25% σε περιοχές-φιλέτα για τις οποίες υπάρχουν πάντα αγοραστές με χοντρά πορτοφόλια που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα (ακόμα και από το εξωτερικό).
Τέτοιες περιοχές είναι κυρίως:
• Τα νότια παράλια της Αττικής, από Γλυφάδα μέχρι και Σαρωνίδα • Η Κηφισιά και άλλα βόρεια προάστια της πρωτεύουσας • Η Θεσσαλονίκη •Η Χαλκιδική • Ο οικισμός της Μυκόνου • Η πόλη της Ρόδου • Η Βόρεια Κέρκυρα • Η Κεφαλονιά και τα άλλα νησιά του Ιονίου • Τα παράλια της Ηπείρου που βρέχονται από το Ιόνιο • Παράλιες περιοχές της Κρήτης.
2) Αυξήσεις 5%-15% σε περιοχές όπου παρατηρείται ενεργό αγοραστικό ενδιαφέρον παρά την κρίση, όπως παράλιες περιοχές σε Μεσσηνία και Λακωνία, το Πήλιο, η Λάρισα, η Ξάνθη, η Χίος, η Λέσβος.
Αυξητικές τάσεις διαπιστώνονται όμως και σε «λαϊκές» περιοχές, όπου για πολλά χρόνια (ακόμη και για πολιτικούς λόγους) οι τιμές της Εφορίας παρέμεναν μάλλον συγκρατημένες σε σχέση με τις πραγματικές, όπως σε Κερατσίνι, Δραπετσώνα, Περιστέρι, Πετρούπολη κ.α.
3) Αυξομειώσεις (+ / -5% περίπου) ή σταθερές τάσεις κυρίως για μεγάλες αστικές συνοικίες σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Ανατολική Μακεδονία, στα περισσότερα νησιά του Αιγαίου κ.λπ.
4) Πτώση τιμών κυρίως στην ενδοχώρα των νησιών και της ηπειρωτικής Ελλάδας, ακόμα και σε περιοχές που κάποτε ανθούσαν (π.χ. κοντά σε χιονοδρομικά όπως η Αράχωβα κ.α.). Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται η Κεντρική Στερεά Ελλάδα, το μεγαλύτερο μέρος της Θεσσαλίας, η Δυτική Μακεδονία, η Ηπειρος κ.λπ.
Και στις περιοχές όμως όπου θα διαπιστωθεί πτώση των αντικειμενικών αξιών, το υπουργείο Οικονομικών έχει δεσμευτεί να αναπροσαρμόσει κατάλληλα τους συντελεστές φορολόγησης ώστε να μη χάσει έσοδα το Δημόσιο, καθώς ο στόχος είσπραξης των 3,2 δισ. ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει ούτε το 2018.
Νοικοκυριά στο σφυρί για ένα κομμάτι ψωμί!
Την ίδια ώρα που θα ανακοινώνει αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες με τις οποίες η Εφορία θα υπολογίζει τους φόρους ακινήτων, η κυβέρνηση βάζει μπροστά τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς και τις κατασχέσεις για χρέη στην Εφορία, ώστε με λίγα «κλικ» ο ιδιοκτήτης να χάνει το σπίτι που θα ξεπουλιέται για ένα κομμάτι ψωμί στην εμπορική αξία. Και όχι μόνον αυτό. Οι μαζικοί πλειστηριασμοί-εξπρές σε μια τέτοια οικονομική συγκυρία θα οδηγούν σε αύξηση της προσφοράς ακινήτων, με ταυτόχρονη κατάρρευση των πραγματικών τιμών και απαξίωση του συνόλου της περιουσίας των ιδιοκτητών ακινήτων.
Πώς θα γίνεται αυτό;
Χιλιάδες ιδιοκτήτες θα φορτωθούν περισσότερους φόρους περιουσίας και χρέη στην Εφορία για αξίες ακινήτων που θα καθορίσει το υπουργείο Οικονομικών. Αλλά αν χάσουν τα σπίτια τους και βγουν στο σφυρί για τα χρέη προς την Εφορία, το τίμημα που θα εισπράττεται θα είναι κάτω από την αντικειμενική αξία – στην τιμή που θα προκύψει από τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Το μόνο που αναμένουν και τυπικά πλέον οι εισπρακτικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ για να ξεκινήσουν την επιδρομή στα ακίνητα των οφειλετών του Δημοσίου είναι το πράσινο φως από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.
Οπως συμφωνήθηκε στο 3ο Μνημόνιο που ψηφίστηκε τον περασμένο Μάιο για να κλείσει η 2η αξιολόγηση, «με κοινή απόφαση του υπουργού Οικονομικών και του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων καθορίζονται ο τρόπος προσδιορισμού της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται, το αρμόδιο όργανο προσδιορισμού της αξίας αυτής, ο τρόπος καθορισμού της αμοιβής του, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο θέμα». Μόλις υπογραφεί αυτή η απόφαση, όποιο ακίνητο κατάσχεται εφεξής για χρέη προς το Δημόσιο θα οδηγείται προς εκποίηση σε σκοτωμένη τιμή.
Μέχρι τώρα απαγορευόταν να βγει ακίνητο στο σφυρί για χρέη προς το Δημόσιο σε τιμή κάτω από την αντικειμενική για λόγους προστασίας του Δημοσίου απέναντι στα «κοράκια» των πλειστηριασμών.
Η καθιέρωση των εμπορικών τιμών θα συνοδευτεί από κύμα πλειστηριασμών από την Εφορία, ξεκινώντας από τους οφειλέτες με σημαντικές οφειλές και στη συνέχεια σειρά θα έχουν οι οφειλέτες που χρωστούν μικρότερα ποσά. Ωστόσο στελέχη του υπουργείου Οικονομικών εκτιμούν ότι θα γίνει σεβαστή η πρώτη κατοικία των οφειλετών εν είδει… εθιμικού δικαίου.
Ενδεικτικό της αχρησίας στην οποία έχει πέσει το μέτρο των πλειστηριασμών ακινήτων είναι ότι στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ εμφανίζονται προς εκποίηση μόλις τέσσερα ακίνητα από τα χιλιάδες σπίτια, καταστήματα, αγροτεμάχια, αποθήκες και εργοστάσια που έχουν «παρελάσει» τα προηγούμενα δύο χρόνια, χωρίς τελικά να πουληθούν.
